Este blog es de ayuda para las personas que se vean en la situación de que tras haber terminado un contrato de alquiler y habiendo cumplido todas las cláusulas de dicho contrato no se les haya devuelto la fianza que dieron en su día. Poco a poco iré subiendo información de todos los pasos que debéis seguir para reclamar vuestras fianzas así como las leyes y webs que nos respaldan.
(No soy abogado, hablo desde mi experiencia personal)
El proceso habitual ha seguir es:
- Una vez transcurridos 30 días desde que devolviste las llaves enviar un BUROFAX como aviso (para saber cómo y porqué mandar un burofax he hecho una entrada especial explicando el tema) y dar un plazo corto para que nos devuelvan la fianza.
- Una vez transcurrido ese plazo si no te han devuelto la fianza ya puedes ir al juzgado de la ciudad donde se realizó el alquiler, busca el decanato, para poner reclamaciones por lo civil, y solicita un PROCESO MONITORIO (más abajo explico mejor en que consiste).
Si la fianza es mayor de 900 euros necesitas abogado, si no, no necesitas abogado.
Lleva contigo el contrato del alquiler, la factura de la fianza o lo que tengas, si te dieron algún documento en la entrega de llaves también llevalo y también necesitas saber el nombre completo, DNI y una dirección de la persona encargada de la inmobiliaria (en el contrato de alquiler suele aparecer el nombre y el DNI de la persona que hace de arrendador y como dirección pudes poner la de la oficina o despacho de la inmobiliaria).
Es muy fácil, luego el juzgado ya se encarga de reclamarselo, es rápido y si se niegan se hace un juicio verbal en el que tendrían que pagar los gastos del juicio y pagarte una idemnización.
Casos en los que no se puede reclamar la fianza: si en el contrato del alquiler hay alguna cláusula que no hayas cumplido, por ejemplo que la duración mínima del contrato fuera un año y no se haya cumplido ese año, o si has devuelto el piso destrozado, no sucio, por poner otro ejemplo... que estuvieran los cristales de las ventanas rotos, el parquet levantado, la cocina calcinada, el baño hecho añicos, destrozos no justificados por el desgaste del uso habitual de la vivienda... En estos casos no se puede reclamar puesto que la fianza se emplearía para reparar esos daños. Pero si ninguno de estos dos casos es el tuyo, no esperes más tiempo y VE A RECLAMAR.
Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero, eso quiere decir que tenéis derecho a reclamar la devolución integra de la fianza más los intereses devenidos de dicha fianza hasta el momento de su recuperación. En el juzgado tendréis que rellenar un formulario indicando la cantidad que reclamáis como fianza. Los intereses devenidos se pagarían si se celebra un juicio verbal, para informaros de cuánto dinero podéis reclamar como intereses preguntar en el juzgado mismo en el momento en que rellenéis dicho formulario. Allí os ayudarán con las dudas que tengáis.
LA LEY QUE REGULA LOS ALQUILERES
Pese a quien le pese los alquileres en este país estan regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos también conocida como L.A.U. en esta web la podeís encontrar integra: http://civil.udg.es/normacivil/estatal/contract/lau.htm (también si la buscaís en el google encontrareís muchas entradas)
Artículo 36. Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido (devuelto) al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Más webs sobre la L.A.U.
Preguntas frecuentes del inquilino frente a la LAU, en esta web os resolverán todas las dudas que os surgan con esta ley, es una web del Ministerio de Vivienda y no tiene desperdicio:
http://www.spaviv.es/faq/faq_lau_inquilino.php
Un consejo, cuando busqueís por internet páginas que os puedan ayudar, fiaros en las webs que pertenezcan a organismos oficiales y desconfiar de las que no pertenezcan.
EL PROCESO MONITORIO (en construcción)
Para los que tengan alguna duda antes de iniciar la reclamación de su fianza mediante este proceso, iré dejando en esta sección toda la información posible para ayudar a aclarar todas vuestras dudas.
Aquí os dejo una web, del Decanato de Valencia donde explican todo lo que necesitas saber ante un proceso de este tipo: http://portales.gva.es/c_justicia/decanato/cobro/cobro-moni-c.htm
He puesto como ejemplo esta web porque es la primera que he encontrado y porque estos procesos son iguales en el resto de las comunidades. También aquí podréis encontrar el impreso para solicitar un proceso monitorio, para que os hagáis una idea de los datos que se os piden.
Posibles documentos a presentar:
- Contrato de alquiler y recibo de la fianza.
- Aviso de finalización del contrato y/o documento de la entrega de llaves (opcional)
- Burofax o documentos de aviso que se posean (opcional)
- Extracto de la cuenta bancaria donde se supone que se tendría que haber devuelto la fianza.
Cuando vayáis a interponer la reclamación al juzgado ya os explican exactamente los documentos que necesitáis presentar, yo hablo de mi experiencia personal, y siempre es mejor y no cuesta nada ir a preguntar o llamar antes de ir para estar bien informados.
El teléfono del Decanato o del Juzgado de Primera Instancia de vuestra ciudad lo podéis buscar por internet o llamando al número de información ciudadana.
Y el momento que llevéis todos los papeles junto con la hoja que os darán (la solicitud para el proceso monitorio rellenada) es muy rápido sólo tenéis que entregar los papeles y ya esta.
En mi caso se tuvieron que hacer fotocopias ya que se entregaron dichos papeles por triplicado, es lo único que tendríais que tener en cuenta en el caso de que llevarais personalmente los documentos al juzgado (llevar dinero suelto y tener localizado un lugar donde se hagan fotocopias).
En el caso en que la cuantía os obligue a tener abogado y procurador, se puede encargar de realizar dicha solicitud el propio abogado.
¿Qué pasa después? Vosotros ya no tenéis que procuparos por nada, ya el juzgado se ocupa de todo.
Tardan unos meses en completar todo el proceso, hay que tener paciencia y se os avisará por carta cuando la persona demandada haga efectiva la devolución de la fianza. Dicha devolución se hace en un ingreso en una cuenta bancaria del juzgado, así que cuando recibáis la carta tenéis que volver al juzgado con la carta y pedir vuestro dinero (en mi caso me hicieron una transferencia a mi cuenta).
Las personas demandadas suelen devolver el dinero inmediatamanete después de que les sea reclamado por via judicial ya que si no lo hacen así se les puede embargar parte de sus bienes y si se celebra un juicio verbal tendrían que pagar los gastos de dicho juicio y sería una perdida de tiempo para ellos porque tienen que devolver las fianzas igualmente, tarde o temprano.
Pues eso, creo que no me he dejado nada, y espero que os sirva de ayuda con vuestras reclamaciones.
Mucha suerte!
lunes, 7 de diciembre de 2009
miércoles, 2 de diciembre de 2009
Los famosos Burofax
Antes de iniciar cualquier proceso es aconsejable el envío de un Burofax para reclamar nuestra fianza y como aviso de las medidas que tenemos derecho a tomar. Si no enviamos dicho aviso, más tarde nos podrían acusar de actuar con mala fé por no haberlos avisado.
¿Qué debe decir dicho burofax?
Los puntos fundamentales que debe incluir son:
- La cuantía exacta que reclamamos con cifras y por escrito (Ej. 500 euros, Quinientos euros).
- La forma de pago de dicha cuantía (Ej. ingreso en tal cuenta de tal banco).
- El plazo de pago (Ej. 15 días naturales transcurridos los cuales se procederá a reclamar la deuda mediante un proceso judicial).
- Si han habido intentos fallidos de comunicación con el deudor, explicar brevemente cuales y cuantos (Ej. Se ha intentado en reiteradas ocasiones ponerse en contacto con ustedes mediante llamadas telefónicas y envíos de cartas certificadas sin obtener ninguna respuesta por su parte).
- Y exponer que el burofax será empleado para que quede constancia de la reclamación a cara de posibles acciones futuras.
Ejemplo de burofax:
Remitente: nombre de la persona o personas.
Número de páginas incluida la portada: 1 o el nº que sea.
Respecto a: DEVOLUCIÓN FIANZA DE LA VIVIENDA ARRENDADA EN (dirección completa de dicha vivienda)
Estimado señor X,
En relación al contrato de arrendamiento de referencia, resuelto el día (poner la fecha), según documento de fin de contrato y devolución de llaves firmado en esa fecha, y habiendo transcurrido sobradamente los 30 días que la ley le concede para demorar el reembolso de la fianza, me dirijo a usted por este medio para solicitarle la inmediata devolución de dicha cantidad, después de intentar ponerme en contacto con usted en reiteradas ocasiones (por teléfono y por e-mail) y que a la vista de que a día de hoy no he recibido ninguna contestación me veo en la obligación de enviar este burofax para que quede constancia a cara de posibles acciones futuras.
Le conmino a que en el plazo máximo (de 5 días naturales), a contar desde la recepción de este escrito, proceda a transferir a (la cuenta que acordamos) la cantidad debida de X euros, equis euros.
Si transcurrido el plazo indicado no he recibido en mi cuenta el abono de la mencionada fianza, emprenderé las acciones legales necesarias para reclamar judicialmente esta cantidad, así como el interés legal devengado y las costas judiciales en las que haya de incurrir.
Atentamente
¿Cómo enviar un burofax?
Se puede enviar un burofax cómodamente desde casa a través de internet en la web de correos:
http://www.correos.es/comun/redirec/indexOnline.asp?src=contenidos/enviar/cartas_y_documentos/Burofax/inicial.asp
A tener en cuenta:
- Pedir copia certificada, que sería una copia del burofax que hemos enviado sellada por el jefe de correos para que se pueda emplear como prueba ante cualquier organismo de justicia. Se puede pedir copia certificada después de enviar el burofax si nos acercamos a una oficina de correos, aunque es más practico pedirlo directamente en el momento de enviar el burofax.
- El aviso de recibo, es un aviso que nos llega a nuestro domicilio el día en que el burofax es entregado. Si no ha sido posible su entrega o el destinatario no ha querido recogerlo también se nos envía un aviso informando de lo que haya podido pasar y también sirve de prueba.
En mi experiencia personal...
... lo que me pasó es que envié dicho burofax y ni lo aceptaron cuando les llegó ni lo reclamaron. Lo cual me dio más puntos a mi favor ante el juez ya que se interpretó como un claro caso de acto de mala fe.
¿Qué debe decir dicho burofax?
Los puntos fundamentales que debe incluir son:
- La cuantía exacta que reclamamos con cifras y por escrito (Ej. 500 euros, Quinientos euros).
- La forma de pago de dicha cuantía (Ej. ingreso en tal cuenta de tal banco).
- El plazo de pago (Ej. 15 días naturales transcurridos los cuales se procederá a reclamar la deuda mediante un proceso judicial).
- Si han habido intentos fallidos de comunicación con el deudor, explicar brevemente cuales y cuantos (Ej. Se ha intentado en reiteradas ocasiones ponerse en contacto con ustedes mediante llamadas telefónicas y envíos de cartas certificadas sin obtener ninguna respuesta por su parte).
- Y exponer que el burofax será empleado para que quede constancia de la reclamación a cara de posibles acciones futuras.
Ejemplo de burofax:
Remitente: nombre de la persona o personas.
Número de páginas incluida la portada: 1 o el nº que sea.
Respecto a: DEVOLUCIÓN FIANZA DE LA VIVIENDA ARRENDADA EN (dirección completa de dicha vivienda)
Estimado señor X,
En relación al contrato de arrendamiento de referencia, resuelto el día (poner la fecha), según documento de fin de contrato y devolución de llaves firmado en esa fecha, y habiendo transcurrido sobradamente los 30 días que la ley le concede para demorar el reembolso de la fianza, me dirijo a usted por este medio para solicitarle la inmediata devolución de dicha cantidad, después de intentar ponerme en contacto con usted en reiteradas ocasiones (por teléfono y por e-mail) y que a la vista de que a día de hoy no he recibido ninguna contestación me veo en la obligación de enviar este burofax para que quede constancia a cara de posibles acciones futuras.
Le conmino a que en el plazo máximo (de 5 días naturales), a contar desde la recepción de este escrito, proceda a transferir a (la cuenta que acordamos) la cantidad debida de X euros, equis euros.
Si transcurrido el plazo indicado no he recibido en mi cuenta el abono de la mencionada fianza, emprenderé las acciones legales necesarias para reclamar judicialmente esta cantidad, así como el interés legal devengado y las costas judiciales en las que haya de incurrir.
Atentamente
¿Cómo enviar un burofax?
Se puede enviar un burofax cómodamente desde casa a través de internet en la web de correos:
http://www.correos.es/comun/redirec/indexOnline.asp?src=contenidos/enviar/cartas_y_documentos/Burofax/inicial.asp
A tener en cuenta:
- Pedir copia certificada, que sería una copia del burofax que hemos enviado sellada por el jefe de correos para que se pueda emplear como prueba ante cualquier organismo de justicia. Se puede pedir copia certificada después de enviar el burofax si nos acercamos a una oficina de correos, aunque es más practico pedirlo directamente en el momento de enviar el burofax.
- El aviso de recibo, es un aviso que nos llega a nuestro domicilio el día en que el burofax es entregado. Si no ha sido posible su entrega o el destinatario no ha querido recogerlo también se nos envía un aviso informando de lo que haya podido pasar y también sirve de prueba.
En mi experiencia personal...
... lo que me pasó es que envié dicho burofax y ni lo aceptaron cuando les llegó ni lo reclamaron. Lo cual me dio más puntos a mi favor ante el juez ya que se interpretó como un claro caso de acto de mala fe.
Las Fianzas de los Alquileres y Hacienda
Hola, quería también añadir esta sección ya que muchos alquileres no están declarados a Hacienda y por lo tanto se pueden tener problemas a la hora de pedir las ayudas del alquiler o de solucionar cualquier problema que vaya apareciendo. Aquí os he dejado lo que he encontrado hasta ahora por internet y que habla del tema, espero que os sea útil, un saludo.
"Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos"
Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.
Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.
No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.
Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:
Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.
Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.
FUENTE: http://www.readyfortomorrow.com/la-fianza-y-otras-garantias-del-alquiler
"Queridos Amigos:
Si eres un inquilino y te quieres beneficiar de las deducciones que se te ofrecen por ser titular de una vivienda en alquiler, es necesario que compruebes un dato para que hacienda y tu comunidad autónoma no te eche atrás las ayudas para el alquiler. En aquellas que aplican este descuento -Madrid, Andalucía, Baleares, Galicia y Valencia- se exige a los arrendadores el depósito de la fianza abonada por los arrendatarios en el organismo competente, una gestión indispensable para que el inquilino pueda beneficiarse de las deducciones fiscales para los alquileres. Hacienda no nos informa sobre este tema, pero los inquilinos que desgravan sí deben informarse sobre el particular y exigir a sus caseros el resguardo que garantice que el pago ha sido efectuado, pues, sin él, a efectos fiscales su declaración presentaría irregularidades que les impedirían beneficiarse de las deducciones que sus comunidades ofrecen y es la única medida de presión que pueden ejercer para que todo esté en regla.
Y es que todavía hay más: Si tu declaración es aceptada y las deducciones correspondientes a la declaración de tu piso alquilado aceptadas sin que el arrendador hubiera depositado la fianza, Hacienda podría reclamarte el dinero devuelto por acometimiento de irregularidades en su declaración, y encima penalizarte con una multa. De ahí que sea conveniente asegurarte, exigiéndole al alquilador los resguardos correspondientes de que el depósito de la fianza se ha realizado en el plazo estipulado. Si no ha sido así la solución pasa por que tu arrendador deposite la fianza a lo largo del año natural intentando que le otorguen validez desde la fecha de firma del contrato. La otra opción sería que denuncies ante tu comunidad autónoma el impago presentando el justificante del pago de la fianza al propietario de la vivienda, aunque te traerá líos y malos rollos con tu casero.
Lo mejor: A la firma del contrato de alquiler, deja perfectamente claro este punto con tu arrendador. Ya lo dice el refrán, "pocos juicios tengas y los ganes".
Seguiremos informando
Dr. Risco"
FUENTE: http://www.canal-vivienda.es/fianzas_de_alquiler.htm
"Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos"
Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.
Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.
No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.
Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:
Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.
Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.
FUENTE: http://www.readyfortomorrow.com/la-fianza-y-otras-garantias-del-alquiler
"Queridos Amigos:
Si eres un inquilino y te quieres beneficiar de las deducciones que se te ofrecen por ser titular de una vivienda en alquiler, es necesario que compruebes un dato para que hacienda y tu comunidad autónoma no te eche atrás las ayudas para el alquiler. En aquellas que aplican este descuento -Madrid, Andalucía, Baleares, Galicia y Valencia- se exige a los arrendadores el depósito de la fianza abonada por los arrendatarios en el organismo competente, una gestión indispensable para que el inquilino pueda beneficiarse de las deducciones fiscales para los alquileres. Hacienda no nos informa sobre este tema, pero los inquilinos que desgravan sí deben informarse sobre el particular y exigir a sus caseros el resguardo que garantice que el pago ha sido efectuado, pues, sin él, a efectos fiscales su declaración presentaría irregularidades que les impedirían beneficiarse de las deducciones que sus comunidades ofrecen y es la única medida de presión que pueden ejercer para que todo esté en regla.
Y es que todavía hay más: Si tu declaración es aceptada y las deducciones correspondientes a la declaración de tu piso alquilado aceptadas sin que el arrendador hubiera depositado la fianza, Hacienda podría reclamarte el dinero devuelto por acometimiento de irregularidades en su declaración, y encima penalizarte con una multa. De ahí que sea conveniente asegurarte, exigiéndole al alquilador los resguardos correspondientes de que el depósito de la fianza se ha realizado en el plazo estipulado. Si no ha sido así la solución pasa por que tu arrendador deposite la fianza a lo largo del año natural intentando que le otorguen validez desde la fecha de firma del contrato. La otra opción sería que denuncies ante tu comunidad autónoma el impago presentando el justificante del pago de la fianza al propietario de la vivienda, aunque te traerá líos y malos rollos con tu casero.
Lo mejor: A la firma del contrato de alquiler, deja perfectamente claro este punto con tu arrendador. Ya lo dice el refrán, "pocos juicios tengas y los ganes".
Seguiremos informando
Dr. Risco"
FUENTE: http://www.canal-vivienda.es/fianzas_de_alquiler.htm
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